L’Economiste du Faso: Les députés, dans leur rapport d’enquête sur le foncier, ont constaté que l’insuffisance d’encadrement des collectivités dans le domaine du foncier, en général, et en particulier, dans le domaine du foncier urbain est à l’origine du désordre constaté à travers les lotissements et la course à l’accaparement des terres par des sociétés immobilières, voire de personnes physiques…
Ousmane Zoungrana, directeur des affaires domaniales et foncières: Le constat de nos honorables députés à l’Assemblee nationale sur l’insuffisance d’encadrement des collectivités dans le domaine du foncier, en général, et en particulier, dans le domaine du foncier urbain est une réalité. Cependant, cet état de fait ne peut en lui seul expliquer le désordre constaté dans les lotissements et la course à l’accaparement des terres par des sociétés immobilières, voire de personnes physiques. En effet, le phénomène des lotissements en masse découle de la période révolutionnaire de 1984 ; ensuite, cette situation a continué après la période révolutionnaire jusqu’à la suspension des lotissements intervenue temporairement en 2004, et surtout en 2014. Ces opérations de lotissements non pas toujours été maîtrisées et bien encadrées, engendrant ainsi, par moments, du désordre.
Quant au phénomène d’« accaparement des terres » aussi bien par l’activité de promotion immobilière que pour les autres besoins de personnes physiques, il peut s’expliquer par la non-application effective et suffisante des textes en matière de gestion foncière, en général, et surtout dans le domaine de l’activité de la promotion immobilière, en particulier.
Il faut noter en outre qu’au Burkina Faso, au regard de nos habitudes et mœurs, le meilleur moyen d’affirmation de sa personnalité et de sécurisation de sa richesse demeure l’investissement dans le domaine foncier ; l’investissement virtuel n’est pas très prisé, surtout que très peu de nos entreprises sont cotées en bourse.
La terre est devenue l’élément d’enrichissement facile et le moyen de sécurisation des fortunes.
Beaucoup de sites sont occupés par les promoteurs immobiliers sans titres fonciers. Comment l’administration compte gérer cette situation, où on lui force la main ?
En effet, bon nombre de promoteurs immobiliers ne disposent pas de titres fonciers sur leurs sites. Sur plus de deux cent cinquante (250) promoteurs immobiliers disposant d’agréments délivrés par le ministère en charge de l’urbanisme pour l’exercice de la promotion immobilière, moins de quinze (15) promoteurs immobiliers disposent de titres fonciers délivrés par le ministère en charge des finances. Même ces derniers n’ont forcément pas de titres fonciers sur tous leurs sites disséminés sur l’ensemble du territoire. Cependant, la loi N°057-2008/AN du 08 janvier 2009 portant promotion immobilière au Burkina Faso dispose à son article 06 que l’acquisition en pleine propriété des terres du domaine foncier national et le bail emphytéotique constituent les modes d’accès aux terres du domaine foncier national par les personnes physiques ou morales de droit public ou privé exerçant l’activité de promotion immobilière.
La meilleure solution pour l’administration pour gérer cette situation de non droit est de faire respecter la loi dans toute sa rigueur. L’administration doit elle-même respecter la loi et doit faire respecter la loi par tous les acteurs. Il existe des sanctions en cas de non-respect de la loi qu’il faut appliquer. S’il est vrai que certaines sanctions prévues en matière de promotion immobilière semblent peu dissuasives, il en existe d’autres qui permettent le retrait des agréments et/ou la mise à niveau des sites et même la mise en œuvre de sanctions pénales.
L’application effective de la loi va engendrer un passif foncier que l’Etat doit assumer et permettre ainsi l’assainissement du secteur et la résolution effective de la problématique du logement qui était inscrite dans les motifs de la loi portant promotion immobilière au Burkina Faso.
D’autre part, comment sont régis les changements de destination et les morcellements d’espaces qu’on observe çà et là ?
La destination des terrains du domaine foncier national est déterminée par les schémas et/ou plans d’aménagement ou par l’acte d’attribution dans les zones non aménagées.
Constitue un changement de destination de terrain :
toute modification, amélioration, mise en valeur ou affectation d’un terrain qui le détourne de sa destination initiale telle que prévue par le document de planification spatiale de référence ou par l’acte d’attribution ;
toute situation d’un terrain dans laquelle l’activité secondaire prédomine l’activité initiale telle que prévue par le document de planification spatiale de référence ou par l’acte d’attribution.
Les changements de destination et les morcellements de terrains sont encadrés par des textes règlementaires.
Tout changement de destination de terrain doit être au préalable autorisé par les autorités compétentes :
– dans les localités disposant d’un plan d’occupation des sols, le changement de destination de terrain s’opère par un arrêté du Maire après avis du Conseil municipal et avis conforme des services compétents que sont le service des domaines, le service du cadastre et celui de l’urbanisme, en ce qui concerne les terrains à usage d’habitation et à usage autre que d’habitation;
– dans les zones disposant d’un schéma ou d’un plan d’aménagement, le changement de destination de terrain est approuvé par arrêté de l’autorité ayant réalisé ledit schéma ou plan, après avis conforme du ministre chargé de l’aménagement du territoire. Le plan d’aménagement prévaut sur le schéma d’aménagement. En zone non aménagée, en l’absence de plan d’occupation des sols et de schéma ou de plan d’aménagement, les changements de destination sont approuvés par arrêté interministériel après avis conforme des services techniques compétents, sur proposition du ministre chargé de l’aménagement du territoire en référence à l’acte d’attribution.
Pour les terrains dont la destination porte sur des infrastructures d’intérêt général, le changement de destination de terrain est proscrit. Il s’agit, notamment, des terrains destinés aux établissements de santé, de culte, d’éducation, de sport et loisirs. Pour le cas particulier des ONG et des associations, l’occupation du terrain doit être conforme à leur objet.
Les lots ou parcelles de terres prévus par un plan d’occupation des sols ou un schéma ou un plan d’aménagement pour les besoins futurs de l’Etat et des collectivités territoriales sont des réserves administratives. Constitue un changement de destination d’une réserve administrative toute mise en valeur ou toute affectation qui met fin à sa vocation initiale telle que prévue par l’instrument de planification spatiale de référence.
Tout changement de destination d’une réserve administrative doit être au préalable autorisé par les autorités compétentes. Tout morcellement de terrain doit être autorisé par les autorités compétentes.
Quels sont les autres manquements observés par l’administration domaniale et foncière ?
Au niveau de l’activité de promotion immobilière, il faut noter que plusieurs promoteurs immobiliers exercent dans l’illégalité et vendent des terrains non mis en valeur (NUS) alors qu’en principe, le promoteur immobilier doit disposer non seulement d’un agrément, d’un projeté immobilier approuvé, d’un titre foncier, d’une autorisation de lotir et il doit obligatoirement et préalablement aménager son site, construire des logements avant de procéder à la vente de ses produits fonciers qui doivent être des parcelles viabilisées et mises en valeur. A côté de cette catégorie, il existe des pseudo-promoteurs immobiliers qui ne disposent d’aucun document mais qui s’adonnent à la vente de parcelles nues.
Seul le promoteur qui dispose d’un projet foncier approuvé peut, après obtention du titre foncier, de l’autorisation de lotir et après aménagement du site, vendre des parcelles nues (sans mises en valeur préalable).
Il faut souligner le manque de contrôle des délais de mise en valeur et du respect de la destination des terres par l’administration qui favorise le phénomène des accaparements des terres par les personnes physiques ou morales dans le but de la spéculation foncière.
L’insuffisance ou l’absence de communication de l’administration sur la gestion foncière, en général, et sur l’activité de promotion immobilière, en particulier.
La diffusion de publicité mensongère relative à des produits immobiliers de certains promoteurs immobiliers par certains médias. La non-application rigoureuse des dispositions législatives et/ou règlementaires en matière foncière et domaniale par tous les acteurs de la chaîne foncière.
Le manque ou l’insuffisance d’encadrement des acteurs de la chaîne foncière.
L’incivisme remarquable de certains promoteurs immobiliers.
Comment travaillez-vous avec les autres parties prenantes que sont le ministère de l’Habitat, l’Administration territoriale, les Mairies lorsqu’il s’agit de cession d’espace public à des individus ou à des sociétés immobilières ?
En tant que Direction centrale, la DADF n’intervient pas en amont dans le processus de cession des terres aux particuliers ou aux acteurs de promotion immobilière. Cependant, elle a une mission de veille et du suivi du respect de la règlementation en matière domaniale et foncière.
Aussi, du fait que l’Etat n’a pas encore cédé définitivement aux collectivités leur domaine foncier, il s’en suit que les cessions provisoires ou définitives de toute l’étendue du territoire sont signées par le ministre en charge des domaines ou par les personnes à qui il a délégué son pouvoir. Tous ces actes de cession provisoire ou définitive transitent par notre Direction avant d’être transmis par voie hiérarchique à la signature du ministre de l’Economie, des Finances et du Développement.
Il faut néanmoins noter que tous les actes de cession sont instruits par nos services déconcentrés que sont les Recettes des domaines et de la Publicité des différents régions, provinces, départements. C’est à cette occasion de l’instruction des dossiers que les services des ministères en charge de l’urbanisme, de l’administration territoriale, notamment, les Maires sont consultés dans le processus de cession des terres. Pour le cas des cessions des terres aux promoteurs immobiliers, la loi précise qu’un comité interministériel mis en place par le ministère en charge de l’urbanisme doit préalablement donné son avis avant toute cession de terres aux promoteurs immobiliers. Il faut noter que l’espace public comme tous les autres biens immobiliers du domaine public de l’Etat définis par la loi ne peut être cédé à des individus ou à des sociétés de promotion immobilière à titre privatif, du fait de la domanialité publique dont bénéficient ces biens du domaine public immobilier de l’Etat. En effet, ils sont inaliénables, imprescriptibles et insaisissables.
Y-a-t-il une cartographie du territoire qui précise la destination des terrains a priori ?
Il est prévu des instruments d’aménagement et de développement durable du territoire. L’aménagement et le développement durable du territoire sont conçus au moyen de schémas d’aménagement et de développement durable du territoire dont l’application fait l’objet de déclaration d’utilité publique.
Les schémas d’aménagement et de développement durable du territoire sont :
– le schéma national d’aménagement et de développement durable du territoire;
– le schéma régional d’aménagement et de développement durable du territoire;
– le schéma provincial d’aménagement et de développement durable du territoire ;
– le schéma directeur d’aménagement et de développement durable du territoire;
– le schéma d’organisation fonctionnelle et d’aménagement ;
– la directive territoriale d’aménagement.
Ces différents outils de planification spatiale gouvernent la destination des terres et tout aménagement devrait en tenir compte.o
Propos recueillis par AT
Encadré
Principales missions et compétences de la DADF
La Direction des affaires domaniales et foncières (DADF) est une Direction centrale de la Direction générale des Impôts et a pour mission la gestion du domaine foncier de l’Etat et de l’administration de la publicité foncière.
A ce titre, elle assure :
– l’élaboration de la règlementation domaniale et foncière ;
– la coordination des activités domaniales et foncières ;
– le contrôle de l’application de la règlementation en matière domaniale et foncière ;
– la centralisation et le suivi des opérations domaniales et foncières ainsi que des statistiques y relatives ;
– la conduite des opérations d’expropriation pour cause d’utilité publique ;
– elle suit les requêtes et gère le fonds d’indemnisation ;
– l’encadrement technique des services.
En principe, la DADF couvre toutes les régions en tant que Direction centrale et pour ses missions de coordination des activités domaniales et foncières, de contrôle de l’application de la règlementation en matière domaniale et foncière et enfin, dans le cadre de l’encadrement technique des services.
Encadré 2
Un comité interministériel pour mettre de l’ordre dans le foncier urbain
En effet, le gouvernement a mis en place par arrêté conjoint daté du 13 avril 2021, un comité de réflexion en vue de :
– faire le diagnostic des pratiques et systèmes en matière d’exercice de l’activité de promotion immobilière ;
– proposer des mesures conservatoires urgentes et fortes à prendre en matière d’encadrement de l’activité de promotion immobilière ;
– proposer une feuille de route pour la mise en œuvre des actions/mesures proposées ;
– proposer les modalités de mise en place d’un comité de réflexion sur la refonte globale des textes législatifs et règlementaires régissant la gestion foncière au Burkina Faso.o
