Bail locatif : Une loi pour restaurer l’équilibre

De nos jours, c’est la croix et la bannière que se trouver un logement au Burkina. Si on en trouve, il faut souhaiter qu’il soit décent. Du prix à la qualité du logement, tout est réuni pour que le locataire paie au plus fort. De façon générale, les bailleurs, dont la plupart ne payent pas d’impôts, font la pluie et le beau temps. L’Etat n’encaisse aucun impôt ou presque, le locataire est souvent sous pression, surtout quand la situation économique ne lui permet pas d’honorer à temps les loyers.

Dans la pratique, le constat est que beaucoup de contrats de bail se font oralement entre bailleur et locataire. Et, en cas de conflit, il n’y a pas de preuves écrites sur les clauses du contrat et de plus une perte fiscale pour le trésor public. Or, disposer d’un logement est un droit fondamental. L’accès au logement et les conditions dans lesquelles un logement est occupé jouent un rôle important dans le statut social du ménage et constituent un aspect essentiel au bien-être de ses membres.
C’est pour rétablir cet équilibre entre locataire-bailleur et Etat qu’un projet de loi a été adopté en Conseil de ministres le 17 novembre dernier à Dori; projet qui devra être examiné par le Conseil national de la transition. Ainsi, l’Etat, par ce projet de loi sur le bail locatif, veut marquer sa volonté d’apporter une solution à la problématique du droit au logement. La loi s’applique aux «locations de locaux à usage d’habitation, et à leurs dépendances comprenant caves, garages, cours, terrasses et jardins, qui ne relèvent pas d’une législation particulière». Sont exclus du champ d’application de cette loi les baux de terrains agricoles, les baux de locaux à caractère commercial, industriel ou artisanal, les baux en raison de l’exercice d’une profession libérale.
La nouvelle disposition prend en compte l’intérêt du bailleur qui doit être encouragé à construire et à amortir ses investissements et aussi du niveau de vie des locataires qui ont généralement de faibles revenus. Ainsi, le nombre d’années d’amortissement a été fixé à 15 ans. Ce qui donne un taux de 7% pour le loyer. En clair, le loyer est fixé en tenant compte de la valeur locative annuelle plafonnée à 7% de l’estimation du capital investi. Le calcul des investissements prend en compte le coût de la parcelle et les différentes commodités disponibles. Le montant de la caution généralement demandée par le bailleur pour garantir les réparations après le départ du locataire a été fixé à deux mois de loyer. Selon le projet, le paiement du loyer est fixé à la fin des échéances convenues entre les deux parties, sauf dispositions contractuelles contraires. La révision du loyer peut intervenir tous les trois ans. Cette réglementation viendra donc enterrer les augmentations sans fondement qui mettent le locataire devant le fait accompli. La loi, si elle est votée, met à la charge du locataire toutes les réparations courantes et nécessaires au fonctionnement usuel du local, tandis que les grosses réparations reviennent au bailleur.
Désormais, le local à louer doit comprendre, outre le bâtiment principal, les dépendances comprenant les annexes, les caves, les garages, etc. Le local à louer doit remplir les conditions de logement décent, c’est-à-dire «bien aéré et comporter un minimum de commodités telles que les toilettes, un système d’assainissement, des puisards pour l’évacuation des eaux de ménages».
Dans la nouvelle réglementation, le contrat de bail est à durée déterminée ou indéterminée. Toutefois, «le contrat à durée déterminée arrivant à échéance devient un contrat à durée indéterminée lorsqu’il est maintenu au-delà de sa durée». La nouvelle réglementation précise que «le contrat de bail à durée déterminée prend fin au terme convenu par les parties, et ce après notification écrite du préavis pour congé par le bailleur au locataire». En cas de rupture anticipée du bail à durée déterminée, le locataire est tenu d’observer un préavis de deux mois, et ce après sa notification écrite au bailleur. Le non-respect du préavis donne droit au bailleur à une indemnisation équivalente à deux mois de loyer.
Quant au contrat de bail à durée indéterminée, il n’est éteint qu’après notification d’un préavis par le locataire au bailleur ou par le bailleur au locataire au moins trois mois avant la date prévue pour la résiliation. Le bailleur est désormais tenu d’assurer les entretiens nécessaires garantissant l’exploitation du bien loué conformément à sa destination contractuelle et d’entreprendre les différentes réparations nécessaires à sa préservation. La nature des travaux prévus ci-dessus sera fixée par voie réglementaire. Le bailleur est tenu de payer les impôts et charges afférents au local loué. Jusque-là, il n’y en a pas beaucoup qui se conforment à cette réglementation, d’où une perte pour le Trésor public.
Le locataire répond de la dégradation du local loué, causée par son fait ou par sa faute. La loi qui sera examinée par le CNT interdit au locataire de réaliser des améliorations au local et aux équipements y installés, sans accord préalable (écrit) du bailleur. A défaut, prévoit la loi , «le bailleur peut obliger le locataire, après lui avoir donné un préavis, à remettre en l’état le local loué ou garder à son profit les améliorations réalisées, sans que le locataire ne puisse prétendre à une quelconque indemnisation».
Seulement au terme du bail, la garantie doit être restituée par le bailleur à la récupération des locaux, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ou son actualisation, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Alexandre Le Grand ROUAMBA

Bien comprendre les concepts

Immeuble à usage d’habitation : tout local et ses dépendances définis dans le contrat de bail comme une unité de logement indivisible. Il s’agit notamment de tout bâtiment, logement, loge, tente, cabine même mobile, qui, même sans être habité, est destiné à l’habitation et tout ce qui en dépend comme cours, basses-cours, granges, écuries, édifices, qui y sont enfermées.
Le bailleur : toute personne physique ou morale donnant à bail un immeuble à usage d’habitation tel que défini ci-haut.
Le locataire : tout preneur d’un local mis en location.
Cession de bail : tout contrat par lequel le locataire appelé « cédant » transmet à une tierce personne appelée cessionnaire les droits et obligations qu’il détient de son contrat de bail.