Au cours des dix dernières années, le marché du crédit à l’habitat a connu une nette amélioration. Selon une étude sur les conditions de financement bancaire de l’habitat dans les pays de l’Uemoa, réalisée par la Bceao, la distribution des crédits à l’habitat est passée de 80 milliards entre 2005-2011 à 203,7 milliards en 2013, soit une hausse de 153,75%. Cette hausse, souligne l’étude, qui est marquée ces deux dernières années reflète l’assouplissement des conditions de banque et le dynamisme du secteur de l’immobilier dans presque tous les pays de l’Union.
Toutefois, la part des nouveaux crédits à l’habitat dans le total des nouveaux crédits bancaires reste faible dans l’Uemoa. Elle est ressortie à moins de 2% sur la période 2005-2012 et s’est située à 2,21% en 2013. Par ailleurs, l’encours des crédits à l’habitat ne représente qu’environ 9% de l’encours des crédits à l’économie dans l’Uemoa, contre des ratios atteignant 20% au Maroc et 60% en Afrique du Sud. En outre, la durée initiale moyenne des nouveaux crédits à l’habitat est limitée à 7 ans dans l’Union contre environ 20 ans en France. Des mesures ont été prises dans les pays de l’Uemoa pour une dynamisation du financement de l’habitat. Elles ont trait notamment à la création ou la relance des activités des banques de l’habitat et la mise en place de la Caisse régionale de refinancement hypothécaire (Crrh-Uemoa). Au niveau monétaire, l’assouplissement des conditions de refinancement des banques a permis de réduire le coût des crédits bancaires.
Le taux de croissance annuel de la population dans l’Uemoa, qui se situe autour de 2,7%, apparaît également comme une contrainte à l’acquisition d’un logement.
La croissance démographique de l’Union est l’une des plus élevées au monde, induisant de fortes tensions dans la Zone en matière d’accès au logement. Par ailleurs, la proportion de la population urbaine est en forte augmentation dans l’Union, passant de 19,8% de la population totale en 1975 à 34,3% en 2013, soit un quasi-doublement en termes relatifs en moins de trente ans. Elle atteint presque la moitié de la population totale au Sénégal, au Bénin, en Côte d’Ivoire et au Togo. Dans certaines grandes agglomérations de l’Union, en particulier à Abidjan, le taux de croissance annuel est estimé à 4,6%, induisant un doublement de la population au bout de 15 ans. La note de la Bceao propose donc une analyse des conditions de financement bancaire de l’habitat, en vue de dégager des pistes pour son amélioration. Elle est basée essentiellement sur l’examen des données statistiques collectées dans le cadre de l’enquête sur les conditions de banque. Cette enquête permet de suivre les conditions effectivement appliquées par les banques à leur clientèle.
La solution généralement entrevue pour la résolution du problème des ressources nécessaires au financement de l’habitat est la mise en place de fonds de garantie, de structures de refinancement hypothécaire et le développement de produits de marché dédiés. Ces fonds offrent aux institutions prêteuses une garantie contre le défaut de remboursement de la clientèle.
Au titre des solutions à la mobilisation de l’épargne, les actions portent généralement sur la promotion de l’épargne-logement. Elle permet aux ménages, après une phase préalable d’épargne, de disposer d’un «droit à prêt», généralement à des conditions préférentielles. L’épargne-logement assure ainsi le rôle de l’apport initial du ménage.
Les exemples à suivre
D’autres pays tels que l’Afrique du Sud ou le Maroc comptent parmi les pays africains qui ont le mieux réussi leur modèle de développement du secteur de l’immobilier. Selon les rapports de l’Onu-Habitat, l’Afrique du Sud possède le système de subvention au logement le plus large du continent. Le Gouvernement a pu fournir des logements gratuits et totalement subventionnés aux pauvres et aux travailleurs à bas salaires, qui représentent la majorité de la population, grâce à la solidité des finances publiques.
Le Maroc a été reconnu au plan international pour avoir contribué activement à faciliter l’accès à la propriété aux ménages à faibles revenus. La stratégie a consisté à mettre à la disposition des opérateurs publics et privés une assiette foncière puisée dans le domaine de l’Etat, permettant la création de nouvelles villes. Une exonération fiscale totale a été accordée aux promoteurs immobiliers qui s’engageaient à réaliser des programmes d’habitats sociaux. En ce qui concerne la politique de financement, elle repose sur trois banques qui représentent 70% du marché du crédit à l’habitat. Plusieurs fonds de garantie ont été mis en place dans ce cadre. En particulier, un fond spécial a couvert les prêts octroyés aux ménages à revenus irréguliers et est alimenté par des prélèvements sous forme de taxes sur la production et la vente de matériaux de construction.
Améliorer le cadre judiciaire en matière de recouvrement des créances
Dans les mesures susceptibles de lever les contraintes liées au financement bancaire de l’habitat dans les pays de l’Uemoa, la Bceao évoque l’épineuse question du recouvrement des créances par les institutions bancaires. «Des dysfonctionnements de la justice sont signalés, notamment par les partenaires au développement (Banque mondiale, Fonds monétaire international) et les établissements de crédit pour le recouvrement des créances. Cette situation constitue un frein majeur à l’attrait des banques pour le financement de projets relativement importants pour les économies locales. Par ailleurs, il est noté le non-respect des délais légaux de réalisation des garanties qui entraîne des procédures longues et coûteuses pour les établissements de crédit», souligne l’étude. Pour mettre un terme à l’incidence négative de cette situation sur la capacité des banques à financer l’habitat, les Etats membres de l’Union devront accélérer les réformes en cours, en vue d’un fonctionnement harmonieux de l’appareil judiciaire. Ils devraient également prendre des mesures pour assurer un traitement des dossiers opposant les établissements de crédit à leur clientèle par des juridictions appropriées, soucieuses de veiller aux intérêts des parties en conflit.
NK
